V Sloveniji se trenutno soočamo z občutnim primanjkljajem najemnih stanovanj, zaradi česar je dostop do primernega stanovanja otežen. Problematika oteženega dostopa do stanovanj je še posebej opazna pri mladih, socialno ogroženih in drugih marginaliziranih skupinah.

Stanovanjski zakon je bil sprejet leta 2003 ter spremenjen in  dopolnjen v letih 2008, 2011, 2017 in 2019. Pri izvajanju zakona so se sčasoma pokazale potrebe po nadgradnji in dopolnitvi obstoječih rešitev zakona, zlasti na področju upravljanja (soglasja, pooblastila upravnikov, upravljanje s skupnimi deli), najemnih razmerij (javna najemna stanovanja, uskladitev neprofitne najemnine) in inštrumentov stanovanjske politike (javna najemniška služba, zadolževanje stanovanjskih skladov). SZ-1E izhaja iz številnih ugotovitev, ocen, predlogov in mnenj povezanih z izvajanjem določb obstoječega stanovanjskega zakona. Predlagane rešitve temeljijo na pobudah stroke in zainteresirane javnosti, podlago imajo v akcijskem načrtu Resolucije o nacionalnem stanovanjskem programu 2015–2025, hkrati pa so skladne s Koalicijsko pogodbo o sodelovanju v Vladi Republike Slovenije 2020 – 2022.

Po podatkih Stanovanjskega sklada Republike Slovenije (SSRS) iz leta 2017, je na državni ravni izražena potreba po dodatnih 9.167 javnih najemnih stanovanjih, 599 bivalnih enotah in 540 oskrbovanih stanovanjih.

Nahajamo se v situaciji, ko:

- stanovanj primanjkuje na lokacijah, kjer je povpraševanje po stanovanjih največje;

- primanjkuje najemnih stanovanj, zlasti tistih, ki bi ranljivejšim skupinam omogočila reševanje stanovanjskega problema;

- je delež zasebnih stanovanj zelo visok, kar vpliva na fizično stanje stanovanjskega fonda;

- se stanovanjski fond stara – ne ustreza energetskim in funkcionalnim standardom sodobne družbe in povečuje življenjske stroške;

- s strani investitorjev ni interesa za vlaganje v stanovanjsko gradnjo v javnem interesu;

-  podpora razvoju najemnega trga v obstoječi zakonodaji ni zadostna,  pri čemer primanjkuje uravnoteženih ukrepov za vzpostavitev učinkovitega sistema stanovanjske oskrbe;

- je mobilnost prebivalstva nizka – v smislu pripravljenosti za menjavo stanovanja glede na potrebe v določenem življenjskem obdobju.

Eden od temeljnih razlogov za krčenje fonda javnih najemnih stanovanj je prenizka višina neprofitne najemnine. Zaradi nerevalorizacije vrednosti točke za določanje neprofitne najemnine vse od leta 2007, neprofitna najemnina lastnikom ne omogoča pokrivanja stanovanjskih stroškov. Obstoječe neprofitne najemnine tako lastnikom stanovanj ne omogočajo niti ohranitve obsega obstoječega fonda javnih najemnih stanovanj, niti investicij v gradnjo novih javnih stanovanj. Dogaja se celo, da se javna najemna stanovanja prodajajo in se kupnina porabi za kritje materialnih stroškov delovanja javnih stanovanjskih skladov in občin.

Posledice nerevalorizacije vrednosti točke ogrožajo obstoj in delovanje javnih stanovanjskih skladov, zato je nujno ukrepati v smeri, ki bo skladom omogočila gospodarno ravnanje s fondom javnih najemnih stanovanj. Za zagotavljanje uravnotežene ponudbe primernih stanovanj je prav tako pomembno, da se aktivira obstoječi, a nenaseljeni stanovanjski fond in se na ta način vsaj delno poveča obseg uporabnega stanovanjskega fonda.

Cilji predloga zakona

• zagotoviti lažjo dostopnost do stanovanj mladim, starejšim ter drugim ranljivejšim skupinam prebivalstva;
• povečanje obsega fonda javnih najemnih stanovanj;

SSRS bo do leta 2023 zagotovil 2.360 novih javnih najemnih stanovanj in najemnih oskrbovanih stanovanj. Od tega jih bo v okviru lastnih projektov SSRS zgrajenih 1447, v okviru nakupa po Javnem pozivu za nakup stanovanj in zemljišč za gradnjo stanovanj jih bo zagotovljenih 395, v okviru Programa sofinanciranja zagotavljanja javnih najemnih stanovanj in stanovanjskih enot za starejše pa jih bo zagotovljenih še 518.

V okviru lastnih projektov ima SSRS v skladu z razpoložljivimi finančnimi viri od leta 2023 dalje predvideno izgradnjo dodatnih 1.333 javnih najemnih stanovanj in najemnih oskrbovanih stanovanj.

• spodbujanje stanovanjske mobilnosti prebivalstva;
• varovanje stanovanjskega fonda;
• učinkovitejše upravljanje večstanovanjskih stavb;
• transparentno vodenje sredstev v rezervnem skladu;
• olajšati etažnim lastnikom večstanovanjskih stavb sprejem odločitev, še posebej glede izboljšav in posegov, ki zahtevajo gradbeno dovoljenje;
• ažurno določanje neprofitne najemnine v neprofitnih stanovanjih, ki omogoča povrnitev sredstev, vloženih v gradnjo neprofitnih stanovanj, v doglednem času;
• sorazmerna prilagoditev višine subvencije najemnine, ki zagotavlja socialno pravičnost ukrepa revalorizacije neprofitne najemnine;
• aktiviranje obstoječega, a nenaseljenega stanovanjskega fonda;

Vzpostavlja se javna najemniška služba (JNS). Nosilec izvajanja JNS je Stanovanjski sklad RS, ki glede na potrebe v izvajanje vključuje tudi občine in občinske stanovanjske sklade. JNS najema stanovanja na trgu in jih oddaja upravičencem v podnajem. Ima vlogo posrednika, upravitelja in vzdrževalca najemnih stanovanj. Lastnike stanovanj razbremeni vseh poslov in tveganj, povezanih z oddajo stanovanj, dolgoročno pa jim zagotavlja prejemanje rednih dohodkov.

• skrajšan postopek odpovedi najemne pogodbe in izročitve stanovanja lastniku v primeru kršitve pogodbe iz krivdnih razlogov;
• uskladitev z ostalimi zakoni.

Glavne spremembe zakona

Prilagoditev sistema subvencioniranja najemnine za zaščito socialno ranljivih ob dvigu neprofitne najemnine

Z vidika zmožnosti kritja stanovanjskih stroškov so najbolj ranljiva enočlanska gospodinjstva z nizkimi dohodki (mladi, starejši, ovdoveli, itd). Ob dvigu neprofitne najemnine se zato cenzusu za upravičenost do subvencije najemnine doda ponder v višini 1,1 pri izračunu minimalnega dohodka za enočlansko družino. Subvencija najemnine se po predlogu zakona zviša na največ 85% priznane neprofitne najemnine, kar zagotavlja, da dvig neprofitne najemnine ne bo prizadel socialno najbolj ranljivih, ki so že sedaj upravičeni do polne subvencije najemnine.

Dvig neprofitne najemnine

Prenizka neprofitna najemnina je eden od temeljnih razlogov za krčenje fonda javnih najemnih stanovanj. Zaradi nerevalorizacije vrednosti točke za določanje neprofitne najemnine od leta 2007, neprofitna najemnina lastnikom ne omogoča pokrivanja stanovanjskih stroškov,  s čimer jim je onemogočeno ohranjanje obsega obstoječega fonda stanovanj in investiranje v gradnjo novih stanovanj. Predlog zakona predvideva uskladitev vrednosti točke iz obstoječe vrednosti 2,63 evra na novo vrednost 3,50 evra.

Ustanovitev javne najemniške službe

Za aktiviranje obstoječega, a nenaseljenega stanovanjskega fonda, se ustanovi javna najemniška služba, ki bo imela vlogo posrednika, upravitelja in vzdrževalca najemnih stanovanj. Lastnike bo razbremenila vseh poslov in tveganj, povezanih z oddajo stanovanj, dolgoročno pa jim bo zagotavljala prejemanje rednih dohodkov.

Obvezni ločeni fiduciarni računi za rezervni sklad vsake večstanovanjske stavbe posebej

Za varnejše in bolj transparentno vodenje sredstev v rezervnem skladu se uvajajo obvezni ločeni fiduciarni računi za rezervni sklad za vsako večstanovanjsko stavbo posebej. Upravnik bo imetnik računa, ki ga bo ločeno za vsako večstanovanjsko stavbo odprl v imenu in za račun etažnih lastnikov.

Znižanje potrebnih soglasij etažnih lastnikov za izboljšave in za gradbena dela, za katera je potrebno gradbeno dovoljenje.

Kot olajšanje sprejemanja odločitev etažnih lastnikov v večstanovanjskih stavbah, še posebej glede izboljšav in posegov, ki zahtevajo gradbeno dovoljenje, se znižujejo potrebna soglasja za izvedbo posameznih poslov. Izboljšave, zavarovanje večstanovanjske stavbe kot celote in nekateri drugi posli, ki so bili do sedaj opredeljeni kot posel, ki presega redno upravljanje (potrebno 75% soglasje) se s spremembo uvrščajo med posle v zvezi z rednim upravljanjem (50% soglasje). Potrebno soglasje glede gradbenih del na skupnih delih stanovanjske stavbe, za katera je potrebno pridobiti gradbeno dovoljenje, se iz 100% znižuje na več kot 75%. Hkrati se uvaja pravno varstvo preglasovanega etažnega lastnika, ki bo lahko sprejeti sklep izpodbijal v nepravdnem postopku na sodišču

Skrajšanje odpovednih rokov najemne pogodbe

V namen skrajšanja postopka odpovedi najemne pogodbe in izročitve stanovanja lastniku se skrajšajo odpovedni roki za najemodajalca in za najemnika ter rok za izselitev, ki ga določi sodišče.

Omogočeno višje zadolževanje stanovanjskih skladov

Skladom se z višjo stopnjo zadolževanja zagotovi zadostna sredstva za začetne investicije v pridobivanje novih javnih najemnih stanovanj. Ker bo višja neprofitna najemnina omogočala povrnitev investicij, se bodo potrebe po zadolževanju v prihodnje postopno zmanjševale.

Predkupna pravica stanovanjskim skladom in neprofitnim stanovanjskim organizacijam pri prodaji zazidljivih občinskih zemljišč, namenjenih večstanovanjski gradnji

Za učinkovito izvajanje stanovanjske politike bodo morale občine zemljišča, ki so po prostorskih načrtih namenjena za gradnjo večstanovanjskih stavb, v primeru prodaje najprej ponuditi v prodajo občinskemu stanovanjskemu skladu, če ta ni ustanovljen pa državnemu stanovanjskemu skladu. Če občinski ali državni stanovanjski sklad ne sprejmeta ponudbe, občina zemljišče ponudi v prodajo neprofitni stanovanjski organizaciji, ki deluje na območju občine. Če tudi ta ne sprejme ponudbe, lahko zemljišče občina ponudi drugim kupcem.

Osnutek Stanovanjskega zakona bo v javni obravnavi 30 dni. Pripombe in predloge lahko posredujete na e-naslov gp.mop@gov.si, do 20. 8. 2020.

Objava zakona na e-demokraciji